一、开展土地定级与基准地价更新工作的背景 

　　基准地价作为土地价格总体水平的反映，它是城市土地市场的指导性价格，是政府管理部门调控土地市场的重要手段，还是城市经济发展和土地利用状况的指示器。 

　　根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)的规定，基准地价更新频率不得低于每三年一次；按照《内蒙古城镇土地定级与基准地价更新工作实施方案的通知》（内国土资字[2015]556号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发[2020]23号）等文件要求，为进一步加强我市的土地市场管理、掌握实时的地价水平、合理配置土地资源，开展新一轮的基准地价更新工作。 

　　二、土地定级与基准地价更新工作目的 

　　一是科学、合理地反映土地级别和基准地价水平，保持海勃湾区、乌达区、海南区土地定级与基准地价评估成果的现势性，更好地服务于城市建设；二是为政府进一步规范和完善地产市场，促进城镇土地资源的合理利用和优化配置，提高土地利用效率，有效保护土地资源，最大限度发挥土地经济效益、社会效益和生态效益提供有利支撑；三是为土地开发投资者及土地市场交易行为提供价格指导和决策参考。 

　　三、土地定级与基准地价更新对象及范围

　　本次土地定级范围是以乌海市海勃湾区、乌达区、海南区为基础，参考乌海市城市总体规划、乌海市土地利用规划，结合乌海市海勃湾区、乌达区、海南区现状及规划情况，确定本次定级与估价的范围。

　　四、土地定级与基准地价的内涵 

　　本次海勃湾区、乌达区、海南区制定的商服、住宅、工业以及公共管理与公共服务用基准地价是按用途分级别在以下设定条件下法定最高出让年期的土地使用权平均价格： 

　　  

　　      商服、住宅、工业用地基准地价   

用途	商服	住宅	工业
价格构成	土地取得费、土地开发配套费用、应纳税费、利息、利润、土地增值收益。
评估基准日	2020年6月30日
土地开发程度	商服、住宅用地均为“七通一平”（宗地红线外通上水、下水、通电、通讯、通热、通路、通气及宗地内场平）工业用地为“五通一平”（宗地红线外通上水、下水、通电、通讯、通路、宗地内场平）。
土地使用年期（年）	40	70	50
平均容积率	2.0	1.5	0.8

　　

　　  

　　  

　　公共管理与公共服务用地基准地价内涵说明表 

　　五、土地定级与基准地价工作任务

　　1、按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18507-2014）的要求，重新划分城区土地级别界线，完成对海勃湾区、乌达区、海南区的土地定级工作。

　　2、按照《城镇土地估价规程》（GB/T18507-2014）的要求，在深入调查当前海勃湾区、乌达区、海南区地产市场状况的基础上，通过对调查数据的计算、评估，完成基准地价更新工作。 

　　3、按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《城镇土地估价规程》（GB/T18507-2014），完成海勃湾区、乌达区、海南区土地定级与基准地价更新成果报告、图件的编制。 

　　4、按照《内蒙古城镇土地定级与基准地价更新入库数据技术要求（征求意见稿）》，完成海勃湾区、乌达区、海南区土地定级与基准地价更新数据库。 

　　六、土地定级与基准地价成果应用 

　　基准地价作为反映一定区域内土地价值的量化指标，它是城市人民政府制订各项土地管理政策、城市规划政策、土地税收政策的重要依据。以基准地价为指导价，建立城市土地资产的价格政策体系，有利于规范土地市场，量化土地资产价值。 

　　1、为缴纳土地出让金提供依据 

　　2、为制订租赁国有土地使用权价格提供标准 

　　3、为房地产征收税费提供标准标准 

　　4、建立、健全地价体系，完善地籍管理制度  

　　5、发挥政府调控作用，引导土地投资利用方向 

　　6、为政府土地招标、拍卖与收购储备提供价格依据 

　　7、核定企事业单位占有使用的土地资产量 

　　8、为多规合一建设服务